A exclusão do condômino antissocial

A convivência em condomínio edilício, maximizada pela proximidade física das habitações e das relações de vizinhança que se estabelecem entre os titulares das unidades autônomas, constitui um exercício diário de tolerância, autocontenção, bom senso e respeito às regras que são previamente estabelecidas – pela própria coletividade (Convenção e Regimento Interno) e pelo arcabouço legal – e que constituem um padrão mínimo e razoável de conduta, exigível de todos os indivíduos que pretendam integrar uma determinada coletividade, seja na qualidade de proprietários ou inquilinos.

Com isso, ao adquirir uma unidade e optar por um condomínio residencial, a par das facilidades sabidamente proporcionadas (estrutura de lazer, segurança, conservação e rateio de despesas diversas), submete-se o titular do imóvel às condições e regramentos que existiam antes mesmo da sua chegada, abrindo mão, com isso, de considerável parcela de liberdade, o que, certamente, não teria que fazer caso optasse por um imóvel isolado e totalmente privativo.

Parece óbvio, mas não custa ressaltar, que ninguém pode alegar que desconhece as normas da Convenção ou do Regimento Interno de um condomínio para justificar a sua inobservância. Eis que surgem então os questionamentos: Pode alguém que comprou um apartamento ser obrigado a desocupá-lo? Como fica, neste caso, o direito de propriedade?

O Código Civil, em seu artigo 1.336, estabelece, sem prejuízo das regras de convivência trazidas nos normativos internos, um rol geral de deveres impostos aos condôminos, a fim de que se dê o uso normal e adequado da propriedade, donde se destaca, como verdadeira premissa orientadora, a vedação de toda e qualquer forma de utilização da propriedade como instrumento de perturbação do sossego, salubridade e segurança dos demais possuidores, ou mesmo de conduta que possa atentar contra a moral e os costumes razoavelmente aceitos pela sociedade (inciso IV).

O descumprimento dos deveres de conduta regularmente estabelecidos acarreta, para o condômino indisciplinado, a aplicação, de forma gradativa e proporcional, das sanções previstas no Código Civil (art. 1.336, § 2º, e art. 1.337, caput e parágrafo único), que começam com a aplicação da multa, fixada em convenção ou deliberada em assembleia (que não será maior do que o valor de cinco contribuições mensais), pena que pode vir a ser majorada, em caso de recalcitrância e comportamento antissocial, até o décuplo do valor da taxa condominial.

Caso se trate de inquilino, o síndico deverá notificar imediatamente e dar ciência ao proprietário, para que tome as providências cabíveis, inclusive a rescisão do contrato de locação (artigos 9°, inciso II, e 23, inciso X, ambos da Lei de Locações), sob pena de se tornar solidariamente responsável pelos danos que venham a ser causados pelo seu locatário.

Contudo, a depender da gravidade das condutas seguidamente praticadas e do propósito de prosseguir nos atos de violação da tranquilidade e da convivência ordeira e saudável no condomínio, a sanção pecuniária, mesmo em seu patamar máximo, pode não se mostrar eficaz para estancar a ilicitude do comportamento antissocial, a constituir verdadeiro abuso do direito de propriedade, que, assim como ocorre com qualquer outro direito, pode sofrer limitações e ensejar a responsabilização do infrator que dele faça uso anormal ou abusivo em prejuízo de terceiros.

O direito civil, por certo, não pode deixar sem solução situações conflituosas cada mais frequentes e que não se resolvem, muitas vezes, com o simples recolhimento das multas, tendo o Enunciado 508 da V Jornada de Direito Civil (realizada pelo Conselho da Justiça Federal e pelo STJ) assentado o entendimento de que, uma vez comprovado, no caso concreto, que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, § 1º, do CCB) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CCB) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a assembleia geral delibere, por três quartos dos condôminos restantes, no sentido da propositura de ação judicial com esse fim, assegurados, em todas as fases, a ampla defesa e o contraditório.

Os casos começam a se multiplicar nos Tribunais, sendo imperioso que se busque concretizar, à míngua de uma definição legal, o conceito de “condômino antissocial”, assim entendido como aquele que, de forma reiterada, descumpre as normas básicas de convivência, colocando em risco o sossego, a integridade ou a segurança dos demais moradores, mostrando-se avesso, ou mesmo indiferente, à observância das regras de utilização dos espaços comuns e das limitações formalmente estabelecidas pela coletividade e pela istração.

Importante observar que a exclusão do condômino antissocial não o despoja da propriedade do bem, ainda que possa a medida extrema ser qualificada como relevante e justificada limitação ao uso da propriedade. Ou seja, o condômino antissocial perde o direito de ocupar diretamente o imóvel e de transitar pelas áreas comuns, ante a incompatibilidade de seu comportamento e a inaptidão para o convívio com os demais condôminos, mas continua sendo o proprietário do bem, podendo aliená-lo, dá-lo em garantia, cedê-lo e auferir os frutos civis decorrentes de um contrato de aluguel, permanecendo a responder, em igual medida, pelos encargos fiscais e condominiais.

A jurisprudência vem consolidando o entendimento de que a medida é sempre excepcional, encontrando adequação quando todas as demais providências inibitórias (advertências e multas) tenham se mostrado infrutíferas, sendo imprescindível a comprovação de que houve, por parte da istração do condomínio, a observância da gradação das penas aplicadas e de que foi ofertada, antes de cada sanção, a oportunidade de conhecer as imputações e apresentar defesa.

Caso venha a ser comprovada, na ação processada perante a Vara Cível competente, a condição antissocial do titular da unidade e a insuficiência das medidas menos gravosas (advertência e multa) adotadas, a sentença deve determinar a exclusão do condômino antissocial e fixar prazo razoável (entre quinze e trinta dias) para a desocupação voluntária, sob pena de ser determinado o despejo, ou seja, a retirada compulsória do morador, sem prejuízo da condenação ao ressarcimento dos danos que possa ter causado aos vizinhos ou ao próprio patrimônio coletivo (condomínio).

• Luis Martius Holanda Bezerra Junior é juiz de direito titular da 22ª Vara Cível de Brasília e atua como juiz auxiliar da Primeira Vice-Presidência do TJDFT no biênio 2024-2026. É especialista em direito civil e mestre em direito pela Universidade de Lisboa.