Bônus ao mercado em operações urbanas da capital é questionado no MPSP

Um benefício retroativo dado ao mercado imobiliário por meio de um artigo incluído pela Câmara Municipal de São Paulo nas leis das operações urbanas da Faria Lima e Água Espraiada no ano ado virou alvo de questionamento no Ministério Público de São Paulo (MPSP).

Como mostrou o Metrópoles, um parecer jurídico interno da SP Urbanismo, empresa municipal responsável pela área, questionou a eficácia do suposto incentivo e apontou que o bônus pode causar prejuízo calculado em R$ 589 milhões aos cofres públicos.

O cálculo do prejuízo consta em uma análise preliminar feita por técnico do órgão e é contestado pela prefeitura.

O referido artigo incluiu um bônus de 30% no valor dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), título imobiliário emitido pela prefeitura como meio de pagamento de contrapartida para a construção de edifícios em áreas próximas de eixos de transporte. O bônus vale também para quem já tem Cepacs adquiridos no mercado.

Diante disso, a deputada federal Tabata Amaral (PSB-SP) e a vereadora Renata Falzoni (PSB) protocolaram uma notícia de fato no MPSP pedindo que possíveis irregularidades nas operações urbanas Faria Lima e Água Espraiada sejam investigadas.

As parlamentares argumentam que as alterações legislativas “desvirtuaram o instituto da Operação Urbana Consorciada (OUC)” e resultaram em “em captura por interesses privados e uma potencial perda patrimonial”.

Elas afirmam ainda que o Poder Legislativo, com anuência do Executivo, que não vetou o dispositivo, autorizou “o favorecimento dos detentores desses títulos mobiliários, alterando o valor após sua precificação e aquisição no mercado”.

Os Cepacs são créditos leiloados no mercado para que se possa construir acima do limite básico permitido dentro das áreas das operações urbanas. Os valores são usados para investimentos nos perímetros onde essas legislações urbanísticas são válidas.

No caso da operação Faria Lima, os recursos arrecadas servirão para investimentos sociais em Paraisópolis, comunidade na zona sul da cidade. A notícia de fato apresentada ao MPSP afirma que os possíveis prejuízos podem impactar esses investimentos.

O Metrópoles localizou pedidos de três empresas diferentes reivindicando o bônus. De acordo com a prefeitura, desde a publicação da nova lei, os pedidos de acréscimo de 30% em Cepacs já adquiridos “estão suspensos até a conclusão da análise jurídica que definirá a aplicação dos dispositivos em questão”.

O que diz a Câmara

A Câmara Municipal afirmou, em nota, que o incentivo foi criado para que se tenha mais interesse de desenvolvimento nos perímetros com maior infraestrutura de transporte existentes dentro das operações urbanas, conforme orientação do Plano Diretor de 2014. “Antes da lei, a diferença do valor da outorga onerosa em relação ao Cepac era muito grande, levando o mercado a preferir executar novos projetos fora das áreas de operações”, diz.

“O incentivo não é dado em desconto na aquisição de Cepacs, então, não há prejuízo para a operação, uma vez que os leilões terão a mesma base de preços praticados anteriormente. O benefício se dá no momento do uso dos Cepacs, independentemente se ele foi adquirido em novos leilões ou em leilões anteriores”, afirma o Legislativo municipal.

A Câmara diz ainda que “agiu de forma a estimular a atratividade desses eixos e, com isso, garantir novos investimentos e, consequentemente, geração de emprego e renda”. A Casa afirma que só na Operação Faria Lima há uma expectativa de arrecadar mais de R$ 3 bilhões em leilão, “portanto, não há que se falar em ‘perdas’”.

O que diz a prefeitura

A Prefeitura de São Paulo, por meio da SP Urbanismo, informou que as operações urbanas devem manter o equilíbrio entre o interesse público e a viabilidade econômica.

“O não veto aos dispositivos mencionados teve como base estudos de viabilidade econômico-financeira das operações Água Espraiada e Faria Lima, que indicaram a necessidade de ajustes para torná-las mais competitivas em relação às zonas de influência dos eixos de transporte”, diz o município em nota.

Sobre o parecer interno feito pelo gerente jurídico da SP Urbanismo que estima as perdas patrimoniais com os bônus de conversão, a Prefeitura afirma que “se trata de documento elaborado por ex-funcionário da Gerência Jurídica, com premissas inconsistentes e que não refletem a posição oficial da SP Urbanismo”.

“A tabela não foi validada pelas equipes técnicas de urbanismo e economia e desconsidera elementos essenciais, como a dinâmica do mercado, os mecanismos de compensação previstos nas operações urbanas e os dados do Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira (EVEF), que apontam impacto positivo com as alterações propostas na OUC Faria Lima”, diz o município.

A prefeitura ainda argumenta que o cálculo feito pelo parecer interno “assume premissas incorretas”, como a aplicação de 100% dos Cepacs disponíveis apenas para aquisição de área adicional nos eixos de transporte, fazendo a “total exclusão de usos como alteração de gabarito e de parâmetros urbanísticos, o que não corresponde à realidade do instrumento”. “Por esses motivos, a tabela de cálculo será desconsiderada pela empresa”, afirma.